Новостройки Сочи от застройщика

«Жаркие. Зимние. Твои» в 2014 году вдохнули жизнь в Сочи. Если раньше город был всего лишь одним из десятка Черноморских курортов Юга России, то после Зимней Олимпиады он превратился во всероссийский центр отдыха и развлечений. Ежегодно здесь проходят порядка 300 крупных фестивалей, конгрессов и форумов, а на море и в горы съезжаются 6 млн. туристов. Туристическая и деловая отрасль на подъеме, что не может не сказываться на рынке первичной жилой недвижимости.

Обзор рынка новостроек Сочи

Последние три года в Сочи ежегодно возводятся и сдаются 27-30 тыс. квартир, что 1,5 раза меньше, чем Москве и Краснодаре.

Эти объем поднимают 30 местных и федеральных компаний. Причем соотношение городских и столичных девелоперов примерно 50/50.

Основные федеральные игроки рынка:

• ЗАО MR Group;
• NBM-Стройсервис;
• ГК Синур;
• ЗАО «Мега-Траст»;
• ООО «Красная площадь» и пр.

Из местных компаний ключевые позиции занимают ООО «ВКБ-Новостройки», ГК «Девелопмент-Сочи», ЖСК «Аврора», ООО «КСК» и ООО «СМУ-3». Стоит отметить, что стоимость квадратных метров в новостройках определяется не статусом девелопера, а категорией жилья.

Что касается цен, то Сочи полностью оправдывает статус курортной столицы России. Средняя стоимость квартиры в новостройке Сочи от застройщика — 77-80 тыс. рублей за квадрат. Это примерно на 40% ниже, чем в Москве и на 30-60% дороже, чем в новостройках Краснодара.

Если сравнивать эти данные с ценами соседних курортных городов, то ближе всего к Олимпийской столице подобрался Геленджик. Как отмечают эксперты, за последние 7 лет в Геленджике цены на новое жилье выросли почти на 5%. Анапа на третьем месте по строительной активности и ценам на квартиры. Правда, и Геленджику, и Анапе до Сочи далеко: стоимостный разрыв составляет 40-50 тыс. за квадратный метр.

Ассортимент и цены: на что рассчитывать при покупке квартиры в Сочи

Особенность рынка новостроек Сочи — минимальный объем предложений эконом-класса. Раньше в сегменте бюджетного жилья работали местные частные застройщики, но Олимпиада и приход крупных федеральных игроков кардинально изменили ситуацию. Эконом-жилья проектируется и возводится не более 30%. Основной объем — бизнес, комфорт и элитная категории с соответствующей инфраструктурой и ценами.

Что касается комфорта, то в отношении новостроек Сочи привычная категорийность не применима. Даже в эконом-классе можно найти варианты с панорамным остеклением, видеофонами, закрытой территорией и теплыми полами при черновой готовности. В бизнес и комфорт-классах особое внимание уделяется эстетике:

• отделка фасадов натуральным или искусственным камнем, стеклом или алюкобондом;
• мраморный декор, ковка и малые архитектурные формы входных групп;
• эксплуатируемая кровля;
• витражное остекление.

Классические атрибуты бизнес и комфорт-классов — подземные паркинги с выходом прямо в дом и вид на море или горы. У элитного жилья характерные признаки те же, плюс обязательная морская панорама, роскошная отделка мест общего пользования и благоустроенная придомовая территория.

На какие траты рассчитывать среднему классу, мечтающему перебраться к морю? Давайте посчитаем. Чтобы переехать в столицу Олимпиады-2014 из Красноярска, Тюмени или Перми, к стоимости проданной в Сибири однушки придется доплатить 1 млн. рублей за такую же квартиру у моря. К сумме, полученной за двухкомнатную, нужно будет добавить 2,5-3 млн. рублей. Соответственно, для трешки понадобятся дополнительные 6 миллионов. Чтобы обойтись без доплаты, придется продать в Сибири трешку, а в Сочи ограничиться однушкой. Купить равноценное жилье в олимпийской столице могут себе позволить только владельцы московской и петербуржской недвижимости.

Инвестиционная привлекательность новостроек в Сочи

В российском рейтинге городов с самой высокой окупаемостью жилья Сочи занимает второе место — уровень доходности составляет 7,8% в год. Это значит, что, сдавая квартиру в краткосрочную аренду 7-8 месяцев в году, среднестатистический сочинский рантье полностью компенсирует расходы на покупку недвижимости уже через 12 лет.

В структуре спроса на инвестиционно привлекательное жилье доминируют однокомнатные квартиры. Их ищут более 45% покупателей. Реже всего приобретают 6 и 7-микомнатные апартаменты — сделки с ними не превышают 0,3% . На втором по популярности месте двухкомнатные варианты (31%), а жилье с тремя комнатами выбирают всего 13% покупателей. Студийный формат — это всего 7% сделок купли-продажи.

Что интересно, самыми интересными с точки зрения инвестиций на побережье считаются именно однушки, а не студии. Дело в том, что в Олимпийскую столицу люди приезжают парами или семьями, и никто не хочет на отдыхе тесниться в студии. А вот однокомнатная квартира площадью 35-40 квадратов — оптимальное решение для романтического или семейного отпуска на море. Двухкомнатные, кстати, почти так же популярны у отдыхающих, как однокомнатные, поэтому в структуре спроса разрыв ними очень невелик.

Новостройки по районам и география цен

Административно Сочи делится на 4 района:

• Центральный:
• Хостинский;
• Адлерский;
• Лазаревский.

Самый комфортабельный, красивый и удобный с точки зрения отдыха — Центральный. Прилегающие к нему Заречный и Завокзальный районы тоже хороши: достопримечательности рядом, море близко, транспортная доступность отличная. Именно здесь возводится основной объем элитного и бизнес-жилья. Здесь новостроек от застройщика немного, но они масштабные: «Королевский парк», «Красная площадь», «Соколиная Горка» и пр. Эконом-класс здесь тоже можно найти, если постараться. В микрорайоне «Макаренко» и КСМ есть новостройки этой категории. Правда, видовых апартаментов застройщики не обещают, но все преимущества инфраструктуры центрального района в вашем распоряжении.

Второй по популярности и удобству проживания район — Адлерский (Центр, Имертинка, Курортный городок). В нем сосредоточены ключевые объекты спортивного и пляжного туризма, проводятся главные спортивные и деловые мероприятия страны: Инвестиционный Форум, Формула-1, фестивали и соревнования. Аэропорт и пляж рядом, магазинов много, а благоустроенная набережная достойна ежедневных прогулок!

Хостинский район на третьем месте. Это территория для семейного отдыха со спокойной и расслабленной атмосферой. Много скверов, парков, умеренно загруженные пляжи. Магазины и торговые центры на каждом шагу, а еще относительно новые школы и детские сады. Совсем недалеко море — отличное место для жизни и летнего отдыха.

Минимум удобств, зато самое чистое море и самый чистый воздух в Лазаревском районе. Он считается достаточно перспективным, но в неопределенном будущем. Сейчас там нужно многое доделывать и дорабатывать, чтобы комфортно жить и с удовольствием отдыхать. Больше всего новостроек Сочи от застройщика эконом-класса базируется именно здесь, так что если и искать недорогую жилплощадь в Сочи, то в Лазаревском районе.

В Центре меньше чем за 100 тыс. руб./кв. м квартиру в новостройке не найти. В Адлерском районе цены ниже, но ненамного — нижняя планка не опускается дешевле 86 тыс. руб/кв. м. В Хостинском нужно рассчитывать не менее, чем на 80 тыс. рублей, а в Лазаревском можно уложиться и в 70 тыс. руб./кв. м.

Главное правило покупки жилья в Сочи — чем дальше от моря, тем дешевле. В среднем, удаление от берега на каждый километр удешевляет недвижимость на 15%.

Варианты инвестиций в жилую недвижимость

Для сдачи однокомнатной квартиры в краткосрочную аренду самым интересным вариантом являются, конечно, Центральный и Адлерский районы. Семьи с детьми чаще выбирают Хостинский, поэтому здесь пользуются спросом двухкомнатные апартаменты.

Элитную недвижимость чаще ищут в Центре. Люди, готовые платить за комфорт и роскошь, готовы платить и за удобную локацию.

Что касается текущей ситуации на рынке первичной жилой недвижимости Сочи, то нельзя сказать, что курорт страдает от переизбытка предложений. Хотя тенденция прослеживается: спрос немного упал, а темпы строительства находятся на прежнем уровне. Но даже с учетом этой ситуации, на снижение цен надеяться не приходится. Курорт элитный, поэтому noblesse oblige…Так что если и покупать жилье, для себя или в инвестиционных целях, то сейчас. Падения цен эксперты не ждут, а для того, чтобы занять свое место на рынке арендной недвижимости, нужно время.